x 我国的房改政策是1998年正式出台的。
为了提高人均住房面积带动相关产业发展以应对金融危机当年出台了《住房商品化取代福利分房制度》。这一政策为住房实物分配制度画上了终止符开始实行住房分配货币化对于商业地产和房地产行业的发展意义是深远的。
然而真正推动中国的商业地产和房地产行业迎来爆发式发展的具有划时代意义的政策是分税制改革政策。
90年代在分税制改革之前许多地方在财政包干制下过得是很舒服的但问题是上面财政预算收入占总收入比重越来越低没有足够的财力就不利于推进改革更不要说缩小地区间基本公共服务差异以及义务教育的基本保障。
基于这一背景94年推出了分税制改革。
这一下子上面有钱了但是新的问题又来了那就是地方穷了导致事权和财权不匹配地方上事儿多了办事儿的钱却少了。
这样子下去也不行。
俗话说手里没把米叫鸡都不来。
地方需要收入来推动大规模基础建设因此为了努力增加税收规模地方围绕土地出让和开发开辟了“土地财政”。
土地财政的诞生意味着在最核心的财权层面上奠定商业地产行业迎来爆发式增长的核心基础。
分税制改革政策是1994年推出的。
那一年被称之为中国商业地产元年。
当然早在94年以前就有胆识过人的草莽扎进这一行业里遇雨化龙。
1993年的春天有一个在后世问鼎首富的北方男人通过他的老板向银行贷款2000万元然后用这2000万元贷款收购了一家国营铁丝厂那个男人注册的一家房地产公司因此而成功的拿到了铁丝厂200亩土地红线图他的公司再拿这200亩土地红线图向银行贷款2000万元搞商业地产和房地产开发。
这样的套路早在1992年就开始在中国大地上上演了。
只是那时候懂得这类套路的人多是在商业领域出类拔萃的人物。
高山算是一个出类拔萃的人物吗？
在江川这块地界上他应该是算的。
至少在商业地产领域他采取同样的高杠杆模式声名鹊起于江川。
90年代中期江川这样的三线城市房地产还不大行但商业地产领域已经具备了较好的发展空间北门街商业城、凤凰台娱乐中心、福来森大酒店等等均由高山的凰城集团进行操盘开发的。这些项目有两个核心特点一是极高的杠杆二是一路砸钱开道打通后续土地购买各类手续和相关商业建设活动。
这些年里高山也算是顺风顺水。
然而红星电子厂和时代商业巷这两个联动配套的大型商业地产项目让他遭遇了有史以来最大的滑铁卢。
当初为了这两个项目高山向银行贷了巨额资金其中单红星电子这一项目光前期投入土地出让金就达千万元而且是一路砸钱开道让各路关卡神仙洞门大开。
然而两年多下来因为市国投的横插一脚且不说时代商业巷项目凰城集团连红星电子的地皮都还没有到手资金链面临巨大压力财务风险确实在日益增长。
眼下真正让高山和他的凰城集团进退维谷的是市国投的设立导致他不能再走原有的商业模式不能联合空壳外企从国营企业破产重组入手避开招拍挂以一定的出资补偿换取各类政策性扶持。
更为要命的是市国投控制住下面的国营企业之后已经不再轻易出售市中心的优质地皮取而代之的是利用优质地皮和厂区进行承包经营探索发展各类专业经营市场。
如此一来当初凰城集团能够取得成功的商业模式似乎没有存在的必要了。
杨家荣已经在事实上对他高山进行赶尽杀绝。
眼下两个核心项目卡在手里但钱已经砸进去了两年下来融资息费是惊人的新的项目却又拿不下来。从流动性角度来看凰城集团也已经面临严峻挑战！
然而时移世易天无绝人之路。
江川之前的国营企业改制采取的都是直接破产重组或者股份化改制、私企收购等模式这里面会有巨大的利益空间。
杨家荣却要成立市国投控制市内国营企业再对濒临破产的企业进行改造眼下随着市国投的手越伸越长不断控制市内的国营企业已经动了太多人的蛋糕。
袁庆森和杨家荣的关系很僵。
两人之间的结构性矛盾由来已久。